כמו ברוב המקומות בארץ, גם שוק היוקרה בחיפה ספג בשנים האחרונות מכה: אם ב-2016 נרשמו בו 124 עסקות בגובה של 3 מיליון שקל ומעלה, ב-2017 מספרן ירד ל-115 ובשנה שעברה הגיע ל-105 בלבד. אף שמדובר בירידה, צריך לזכור כי שיעורה אינו גדול לעומת שוקי יוקרה אחרים, כמו נתניה, רעננה וירושלים, שהיוקרה בהן התבססה בעיקר על תושבי חוץ שבהדרגה נעלמו מהשוק, וכיום תופסים בו נתחים זעירים.

בחיפה המצב שונה לגמרי. אנשים שאינם תושבי העיר מתקשים להבין את ההיגיון שמנחה את שוק הנדל”ן המקומי. שכונת בת גלים, למשל, שנמצאת ממש על הים, משכה מאוד משקיעים ממרכז הארץ, בעוד שעבור המשקיעים החיפאים היא לא נחשבת לאופציה של ממש. אלה יודעים שהחתך הסוציו-אקונומי של השכונות השונות נמצא במתאם חיובי עם הגובה הטופוגרפי שלהן.

אלא שניתוח של העסקאות מראה שטעמם של החיפאים מתפתח ומשתנה. אם בעבר ניתן יהיה לדבר על היוקרה החיפאית בעיקר בשכונת הווילות דניה, בשנים האחרונות הדברים השתנו לגמרי, וכיום דניה היא אחד משלושה גושי יוקרה שיש בעיר: שכונת דניה המורחבת, הכוללת גם את שכונת המגדלים המזרחית לה, אזור מרכז אחוזה (מרכז חורב) וציר מוריה שבין אחוזה למרכז הכרמל.

“חיפה הולכת אחרי אופנת המגדלים התל-אביבית באיחור וגם בצורה עקומה קצת. קח לדוגמה תקציב של 13 מיליון שקל לרכישת דירה בשטח של 250 מ”ר. תוכל למצוא יופי של וילות בסביון, בהרצליה בהרצליה פיתוח ובאפקה. אבל אם תחפש דירות כאלה במגדלי YOO, ב-W, או בשרונה, לא תצליח לקנות. לגור במגדל נחשב היום ליותר יוקרתי מאשר להתגורר בווילה”, אומר השמאי אסי אבני, “עכשיו זה הגיע גם לחיפה”.

אבני מדגים את טענתו בקבוצות מגדלים שהוקמה מתחת לאוניברסיטה, באזור סביוני דניה, ברמות גימור גבוהות מאוד, עם בריכת שחייה, קפיטריה, מועדון דיירים ועוד בבניין, אבל המחירים ברוב הדירות שם גבוהים מעט ממחירי הדירות באחוזה ומרכז הכרמל (אם כי, כשעולים במעלה הקומות ניתן גם למצוא דירות ב-6 מיליון שקל).

האם זה בגלל שהפרויקטים הללו מרוחקים ממרכז הכרמל? אבני אומר, שקשה להתייחס למרכז הכרמל כמו למרכז תל-אביב למשל. “תלך לרחוב יפה נוף ותמצא מחירים גבוהים יותר; תפנה לכרמליה, שכונה מבודדת שאף היא לא קרובה למרכז – תוכל למצוא מחירים גבוהים יותר”.

ציר היוקרה: קרוב למרכז, נוף לים

אבל ליוקרה החיפאית הגיון מוצק: לך עם ציר פרשת המים מהאוניברסיטה, דרך שדרות אבא חושי, דרך שדרות מוריה וכלה בשדרות הנשיא – והיוקרה תלך אתך. תמיד במקומות הגבוהים ביותר, ותמיד עם נוף פתוח. “המרחק מהמרכז חשוב, אבל נראה שהנוף חשוב יותר”, אומר אבני, “אנשים יהיו מוכנים לנסוע עוד כמה דקות, אבל לא יוותרו על הנוף שנשקף מצלע ההר”. ולכן ההרכב המנצח של היוקרה החיפאית: כמה שקרוב למרכז הכרמל ועוד יותר חשוב – כמה שיותר נוף, ואם אפשר – לכיוון מערב.

תמ”א 38 שינתה את הכללים בחיפה

עד לפני שנים ספורות, כל זה כמעט שלא היה קיים. מה שנחשב כיום לציר יוקרה, היה בתים ישנים ומוזנחים, בני 3-4 קומות על עמודים, וממש לא אטרקטיביים. החל מסוף שנות ה-90 חלה ירידה תלולה בבנייה בעיר, במיוחד בכרמל, וחיפאים שרצו לשפר דיור, נאלצו להגר למקומות אחרים שהציעו דירות איכותיות יותר.

תמ”א 38 שינתה את הכללים. לפתע ניתן היה למצוא בשכונות הכרמל הוותיקות דירות באיכות גבוהה עם מעליות, מקומות חניה, וללא “מכת הנדל”ן” של חיפה – ריבוי מדרגות. שכונות כמו אחוזה, כרמליה, שמבור והכרמל המערבי החלו להשתנות בעקבות יזמות נמרצת, שנתקלה בביקושים נלהבים מצד האוכלוסייה המקומית. כמות עסקאות היוקרה בעיר זינקה מתחילת העשור ועד לאמצעיתו פי שישה. רק להדגמה: ב-2018 נמכרו דירות פנטהאוז שהוקמו במסגרת תמ”א 38 ברחובות הירקון, אהוד וחורב, במחירים של 5-6 מיליון שקל.

המגדלים, הן אלה שהוקמו בסביוני דניה והן אלה שנבנו במרכז הכרמל, בין שדרות הנשיא לרחוב יפה נוף, הוקמו על מגרשים ריקים, והציעו לחיפאים סטנדרטים שלא הוכרו בעיר קודם לכן. אמנם כבר לפני יותר מ-30 שנים הוקמו שני מגדלי פנורמה, שבהם שולב גם מלון דן פנורמה, שמזכירים את מגדלי היוקרה התל-אביביים מהדור הישן, אבל המגדלים החיפאים החדשים הם ליגה אחרת לגמרי.

מדובר בפרויקטים יוקרתיים מאוד, ובראשם זה שבשדרות הנשיא 99, לצד מלון “נוף”. בפרויקט זה נמכרה לפני כשנתיים דירת פנטהאוז במחיר שיא של 18.1 מיליון שקל. זהו המחיר הגבוה ביותר שהושג על דירה בעיר. דירות 4 חדרים בפרויקט הזה, בשטח 160 מ”ר, עלו 6.15 מיליון שקל בממוצע. לא רחוק מהפרויקט הזה נמצא פרויקט יד חנה, שבו נמכרו דירות ברמות מחיר של 30-35 אלף שקל למ”ר.
אבל אם נחזור לעסקאות שבוצעו בשנה שעברה, כאן ניצחה היוקרה הוותיקה של דניה, עם שתי העסקות הגבוהות ביותר שבוצעו בעיר ב-2018: בעסקה היקרה ביותר נמכרה וילה של 340 מ”ר ברחוב נורווגיה ב-9.8 מיליון שקל ואילו בשנייה נמכר קוטג’ בשטח של 254 מ”ר ברחוב חוף השנהב ב-6.7 מיליון שקל.

כך שנראה כי למרות מגדלי היוקרה והתמ”א, כנראה שחיפאים רבים עדיין מסתכלים על וילה בדניה בתור האפשרות המועדפת עליהם.