מיהו שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין עוסק בעיקר בהערכת שוויים של נכסים וקרקעות, לצרכי עסקים, השקעות, מגורים ועוד.
במקרה של רכישת דירה, יעריך אם המחיר שהוצע סביר ואינו מופרז. הוא יעניק חוות דעת אודות שווי המבנה גם כשנעשה לו נזק – מה מידת ירידת הערך שלו, האם מאפייני הנכס הם במצב תקני וסביר, מה סכום הפיצויים שיגיע לבעל הנכס במידה שזה ניזוק וכן הלאה- וזאת עבור כלל סוגי הנכסים. הוא יהיה בקיא בתחום מיסוי מקרקעין ויבדוק את היטלי ההשבחה – כדי לייצר חיסכון אפשרי ויכול לייעץ בכך גם בזמן רכישת דירה ואפשרויות ההשבחה של הנכס בעתיד.
למה צריך שמאי מקרקעין?
בעת ביצוע עסקת מקרקעין ישנה חשיבות רבה לבדיקות מקיפות כגון מצב תכנוני, מצב משפטי, זכויות בנויה נוספות הניתנות לניצול ועוד.
שמאי מקרקעין, יוכל להתריע מפני בעיות עתידיות ולתת הערכה אמיתית של שווי דירה לפני רכישה וכך לחסוך לנו לא מעט כסף וגם כמה עוגמות נפש.
מה הסמכתו של שמאי מקרקעין?
כיום, תחום לימודי שמאות מקרקעין הוא תחום מוסדר, המצריך רישיון מתאים מאת משרד המשפטים, אותו יש לחדש בתשלום מדי שנה בשנה. השגת הרישיון תיעשה בעקבות הצלחה בכל הבחינות הנערכות על ידי מועצת השמאים ולסיים תקופת התמחות.
נקבע כי על מנת להירשם בפנקס השמאים יש צורך להיות בעל תואר מוכר ממוסד להשכלה גבוהה, כלומר לפחות תואר ראשון.
על פי חוק שמאי מקרקעין, תשס”א- 2001, שמאי מקרקעין הינו “מי שרשום בפנקס”.
מהם סוגי הרכוש לאומדן?
את השומות ניתן לדרוש עבור כל סוג של רכוש, כולל בתים חד משפחתיים, בנייני דירות, דירות, בנייני משרדים, מרכזי קניות, אתרים תעשייתיים וחוות. הסיבות לביצוע שמאות מקרקעין מגוונות באותה מידה ונדרשות, בדרך כלל, כאשר נכס נמכר, משועבד, ממוסה, מבוטח או מפותח.
לדוגמה, שומות נערכות עבור: מתן משכנתאות; משא ומתן בין קונים למוכרים; רכישת רכוש פרטי לשימוש ציבורי; מיזוגים עסקיים; וניהול מו”מ על חוזי שכירות.
3 גישות להערכת השווי:
בישראל, כמו בארה”ב ובמדינות רבות נוספות בעולם, מקובלת חלוקה לשלוש גישות שומה מרכזיות – גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. על פי רוב, שמאי המקרקעין קובע את שוויו של הנכס בהתאם לגישה הניתנת ליישום בצורה הטובה ביותר.
גישת ההשוואה
זוהי הגישה המקובלת ביותר בשוק והיא תועדף כמעט תמיד בכל הקשור לאומדנים של נכסים למגורים. גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח של עסקאות, אשר בוצעו בעבור נכסים דומים בסביבה, כמובן תוך התחשבות בהבדלים בין הנכסים השונים.
גישת היוון ההכנסות
גישה זו נפוצה בעיקר בנכסים מניבים, כגון בנייני משרדים, תחנות דלק וחניונים. גישה זו אינה מקובלת באומדנים של נכסי מגורים. בתמצית, הגישה מבוססת על היוון הרווח התפעולי של דמי-השכירות המופקים מהנכס. גם כאן, הדבר נעשה לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק.
גישת העלות
גישה נפוצה פחות, אשר מיושמת כאשר לא קיימים נכסים דומים להשוואה וכן אין דמי שכירות או תזרים הכנסות אחר. הגישה מתבססת על מרכיבי השווי של הנכס, כגון שווי הקרקע ושווי מופחת של הנכס. הערכת הפחת מתייחסת לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי ולפחת הפונקציונלי.
