כשאתם עושים את העסקה הגדולה בחייכם, לא תרצו לגלות בשלב מאוחר מדי שיש בה חריגות בנייה משמעותיות, שהיא בכלל רשומה כמחסן או כמקלט ציבורי, שיש ליקוי ביסודות המבנה או שיש בה בעיות רטיבות קשות.
רבים קונים דירה חדשה או יד שנייה, תוך שהם מוותרים על בדק בית. הדבר יכול לגרום לטעות שתעלה להם ביוקר, בייחוד עבור זוג צעיר בתחילת דרכו שזהו הנכס היחיד שלו. ישנם ליקויים שניתן לחיות עמם, אך ישנם ליקויים שמוטב שיגרמו לכם לברוח, מבלי להסתכל לאחור. מה ההבדל בין בדיקת דירה חדשה לבין דירת יד שנייה, מהם הליקויים הנפוצים ואיך תקטינו את הסיכוי להגיע לבית-המשפט? לפניכם המדריך.
בדק בית לפני קניית דירה חדשה
אם קונים דירה ‘על הנייר’, הרי שזה בשלב שעדיין לא ניתן לבצע בדק בית, שכן הדירה טרם נבנתה. “במקרה כזה, ממתינים עד לשלב השלמת הפרויקט, עורכים בדק-בית בצורה מקצועית, ועל הקבלן לתקן את הליקויים”, מסביר עו”ד ארז הס, העוסק בדיני מקרקעין ובליטיגציה מסחרית. “ברוב המקרים, הבדיקה נעשית לפני מסירה ובה נרשמים כל הליקויים שנמצאו, ושעליהם להיות מתוקנים על-ידי הקבלן לפני המסירה. לרוכש הדירה יש זכות לבצע בדיקה מטעמו, ובשלב המסירה נחתם פרוטוקול מסירה כתנאי למסירה על-פי ההסכם”.
אם רוכשים דירה חדשה, בסיום השלמת הפרויקט, כדאי לבדוק מהי הסיבה שבגללה הדירה לא נמכרה. עו”ד הס: “ייתכן שקיימים ליקויים משמעותיים, ייתכן שהדירה פונה לכיוון פארק ובשעות הערב יש רעש מתחת לחלון וכו’. במקרה זה, חובה להזמין דו”ח בדק פרטי בתחילת המשא ומתן, ובהחלט לתוצאותיו יש השפעה על עמדת המיקוח. בשלב זה, ניתן להגיע להסכמות עם הקבלן על שינויים או לתמחר בצורה טובה יותר את רכישת הדירה. מומלץ להגיע לבדוק את מצב הדירה בכל שעות היום וכן לבדוק את הסביבה שבה ממוקמת הדירה בטרם רכישתה”.
עלות הבדיקה פעמים רבות מחזירה את עצמה, ואף משאירה אתכם ברווח ועם שקט נפשי לגבי הנכס שרכשתם. לרוב, בדיקה זו תעלה 1,500-3,000 שקל, כשהמינימום של אומדן כלל הליקויים בדירה ממוצעת של 4 חדרים יהיה של 10,000 שקל.
“בדירות חדשות רק 15-20 אחוז מהדיירים עושים בדק בית”, מסביר אסי אבני, שמאי מקרקעין ממשרד אבני-אוזן באתר “המקצוענים”. “השאר, סומכים על הקבלן. ואולם, המגמה היא חיובית, כי אנשים מתחילים להבין שיש משמעות קריטית לבדק הבית”.
ייתכן שחלק מרוכשי הדירות מוותרים על בדק בית כדי לא להסתכסך עם הקבלן?
אבני: “בעבר, אולי. אבל היום קבלנים הרבה יותר סלחניים לעניין בדק הבית. הם מבינים שעדיף להם ליישר קו כבר בשלב המסירה, ולא להיגרר לתביעות משפטיות. בתי-המשפט שרואים שיש בעלי נכס שקנו דירה, הזמינו בדק בית, עשו מבחינתם את כל מה שיכלו, קיבלו דו”ח מפורט שמעיד על ליקויי בנייה – זה נותן להם הרבה מאוד כוח בבית-משפט”.
אגב, אם אתם רוצים לחסוך את עלות הבדיקה, נצלו את הכוח שלכם עוד לפני הרכישה ובקשו מהקבלן לממן אותה. “דאגו להכניס סעיף לפיו עלות בדיקת בדק-הבית הפרטית מטעמכם, תחול על הקבלן”, מציע עו”ד הס. “מהם 2,000 שקל, אל מול עסקה של מיליונים?”.
בדק בית לפני קניית דירה יד שנייה
“בדירה יד שנייה, זו בבחינת טעות חמורה לרכוש את הדירה ללא ביצוע בדק בית”, מדגיש עו”ד הס. “אמנם מוכר
דירה יד שנייה צריך להצהיר כי לא ידוע לו על ליקויים נסתרים בדירה וכי הוא לא תיקון ליקויים כאלה במהלך השנים האחרונות, ועדיין לא כדאי להסתמך על הצהרה זו, ולבצע את הבדיקה הנדרשת. אם בעת קניית רכב הרוכש בודק את הרכב במכון בדיקה, מדוע שבקניית דירה שעולה לעתים פי 20 ממחיר רכב, הוא לא ישקיע בדיקה שעלותה 2,000-3,000 שקל, שנחשבת לסכום זניח ביחס לנזק האדיר שיכול להיגרם בעת שיגלה ליקויים חמורים בדירה?”.
“מערכת השיקולים של דיירים תמוהה, אחרת קשה להסביר מדוע רק כרבע מרוכשי הדירות מבצעים בדיקה לפני רכישה”, מסכים אברהם תורג’מן, מהנדס בניין ומרצה בתחום באוניברסיטת אריאל. “כשרוכשים רכב עלות הבדיקה מהווה 1% משווי הרכב. כשרוכשים דירה במיליון וחצי שקל, הבדיקה מהווה לא יותר מ-0.2% משווי הדירה”.
האם ישנן בדיקות שניתן לבצע עצמאית ואשר אינן מחייבות אמצעי מדידה ובעלי מקצוע?
“אין שום סיבה לוותר על בדיקה זו, בייחוד בדירה מיד שנייה”, מדגיש עו”ד הס. “גם אם הרוכש הפוטנציאלי כבר איתר סדק, כתמי רטיבות, או כל ליקוי אחר, לא תמיד הוא יכול לדעת מהי משמעותו, מה המקור לו, מה עלות תיקונו ומה השפעתו על ערך הדירה”.
מה צריכה לכלול בדיקה זו?
“הבדיקה צריכה לכלול מספר היבטים”, מסביר עו”ד הס. “יש לבדוק את כשרות רישוי הדירה – למשל, שמדובר בדירת מגורים בהיתר ולא במחסן. כמו כן, יש לבדוק עמידה בתקנים הנדרשים – למשל, שכל חללי הדירה אכן עונים על הגדרת חדר, אחרת, שמאי שיגיע יכול להעריך דירת 4 חדרים למשל, כדירת 3 וחצי חדרים (שכן אחד החדרים קטן מדי וכלל אינו עונה על הגדרת ‘חדר’. בנוסף, יש לבדוק שאין ליקויים בנייה מהותיים. בדיקה כזו יכולה להיעשות על-ידי כל שמאי מקרקעין”.
לדבריו, “אם מדובר בדירה אשר נבנתה בשלבים, וכוללת תוספות בנייה, הרי שמי שמבצע את הבדיקה חייב להיות גם מהנדס בניין, בנוסף להיותו שמאי מקרקעין, לבדיקת היתר השינויים”.
עוד כתבות בנושא:
כך תתמודדו עם ליקויים לאחר שיפוץ
הצפה בבית: המדריך לעזרה ראשונה
מאיזו עסקה מומלץ לברוח?
ישנם ליקויים זניחים שתוכלו בעלות סבירה של תיקון או שיפוץ לפתור. ואולם, יש מקרים שמוטב פשוט ‘לברוח’ מביצוע העסקה. “ליקויים יסודיים כמו ביסוס לא תקין, הם סיבה מאוד טובה לא לרכוש את הנכס”, מציין עו”ד הס. “גם במקרים של רטיבות מאסיבית בחיבור שבין הקירות לתקרה, רטיבות רצפתית, רטיבות במשקופי החלונות וכן היעדר אוורור בחדרים רטובים (מקלחת ושירותים) – כל אלו הם בבחינת ליקויים שגורמים לירידת ערך ואין טעם להתמקח על המחיר ולרכוש דירה, אלא פשוט לברוח מבלי להביט לאחור”.
גם מצבים שבהם כשרות הרישוי בעייתית, יכולים לגרום לכם סיבות טובות להימנע מקנייה, ואף להציל אתכם מדין פלילי במקרים מסוימים. אבני: “אני ממליץ לברוח מדירות שבהן יש חריגות בנייה מהותיות. שימו לב, כי יש דירות שבהם הנכס אינו משמש לייעודו (למשל, אם הנכס רשום בטאבו הוא כמשרד, כבית-עסק, כמחסן או אפילו כמקלט ציבורי). רוכש נכס צריך להבין שברגע שמצב הנכס אינו חוקי, האחריות לבדיקה חלה עליו. העירייה היא שתבוא אליו בטענות בסופו של דבר, ויש מקרים שהם גם בבחינת עבירה פלילית. אם הוא רוכש דירה כזו, הוא יצטרך להפוך אותה לחוקית בחזרה. אם למשל סגרו מרפסת לחדר, הוא יצטרך לשפץ אותה כך שהיא תחזור לשמש כמרפסת”.
עו”ד הס: “ניתן להפחית את מחיר הדירה בצורה משמעותית ביותר, אשר תשקף את עלות הכשרת השרץ או את עלות החזרת המצב לקדמותו. מבחינה משפטית, יש להיזהר, שכן יכול להיות שהרשות המקומית לא תסכים לספק אישור לכשרות הרישוי, ואז הצדדים לא יוכלו להעביר את הזכויות בנכס, במקרים שבהם קיימת חריגה מהרישוי”.
לא ניתן לתקן? קלף מיקוח להורדת מחיר הנכס
לא תמיד, ולא עבור כולם, ליקוי בנייה הוא חיסרון. לעתים, הוא ליקוי שבעל הנכס מול לחיות עמו, תמורת הוזלה משמעותית במחיר הנכס. הכל תלוי כמובן במידת השימוש שתעשו בנכס והאם תרצו להשקיע בעיצובו מחדש. מה שבטוח, אם תגיעו עם חוות-דעת של שמאי, הוא יאפשר לכם לקנות את הנכס במחיר אטרקטיבי יותר, בהשוואה לנכס מקביל ללא הליקוי. זאת, בייחוד אם הנכס עומד זמן רב למכירה, ובעל הנכס יודע שהבעיה הזו תלווה אותו גם מול רוכשים פוטנציאליים אחרים.
תוכל לתת דוגמאות לליקויים מהותיים שגרמו להפחתה משמעותית משווי הנכס?
אבני: “דירה יד שנייה שיש בה עמוד ממש במרכז הסלון, מסיבות קונסטרוקטיביות, יכולה לגרום להפחתה של מאות אלפי שקלים בשווי הנכס, ביחס לדירה מקבילה באותה הבניין, אשר בה אין עמוד. גם מסדרון צר ברוחב של 80 ס”מ (במקום ברוחב של 90 ס”מ שהוא המינימום מבחינת התקן), זה דבר משמעותי בדירה, וגורם להפחתה גדולה במחיר. אם כתוב במפרט שגובה התקרה בנכס היא 2.60 מטר, והדירה היא בפועל 2.50 מטר, זה גם ליקוי שמזכה בהורדה משמעותית”.
בכתבה הבאה בסדרה: כיצד תגרמו לקבלן לתקן את הליקויים, באילו מקרים תיאלצו להגיע לבית-משפט ואילו ראיות חייבות להיות ברשותכם כדי לזכות בפיצוי.
