המושג תמ”א הוא קיצור מקובל למונח הרשמי “תכנית מתאר ארצית”.
מנהל התכנון במשרד הפנים מפרסם מדי פעם תכניות מתאר ארציות המסדירות נושאים שונים בתחום התכנון והבנייה במדינת ישראל.
תכניות אלה עוסקות באתגרים תכנוניים מרכזיים במדינה ומשלבות חשיבה לטווח ארוך עם מתן הנחיות לפעולה בטווח הקצר.
המספר 38 הוא המספר הסידורי שמקבלת כל תכנית ארצית.
לדוגמה, תמ”א 13 מסדירה את נושא התכנון והבנייה לאורך חופי ישראל ותמ”א 36 מסדירה את נושא מתקני השידור הסלולאריים.

על אלו בניינים חלה תמ”א 38?
התכנית חלה על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980.
התמ”א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם מתחולתו הכוללים, בין השאר, מבנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ”ר (באזורים בהם מקדם התאוצה האופקית הוא נמוך), מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכד’.
תמ”א 38 גם אינה חלה על מבנים שנקבעו להריסה בתכנית מאושרת.

אפשרויות הבנייה במסגרת התמ”א
לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ”א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:
– חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
-סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
-הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.
-הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
-חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ”ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ”ד (12 מ”ר ברוטו ו- 9 מ”ר נטו).
– בנוסף לממ”ד, יכולה להתווסף גם מרפסת חדשה לדירה.
בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.

התכנית מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:
מעלית – התוכנית מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.
עיצוב הבניין – במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.
חנייה – התמ”א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתמ”א.
תוספת מרחבים מוגנים – התמ”א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים הן בצורת ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) והן בצורת ממ”ק (מרחב מוגן קומתי).

הליכים
תמ”א 38 מאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת.
עם זאת, קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. זאת, כדי למנוע פגיעה אפשרית בחזות העיר או ברווחתם של תושבי האזור.
אולם, הסירוב אינו יכול להינתן אלא בגלל “טעמים מיוחדים” ולא בגלל שיקולים תכנוניים רגילים.

התמריצים:
כאמור, תוכנית מתאר ארצית 38 הינה תוכנית אשר נותנת לדיירם תמריצים כלכליים לביצוע עבודות חיזוק ומיגון של הבניין מפני רעידות אדמה, ואגב כך – שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הרחבת הדירות הקיימות ועוד. תוכנית מתאר ארצית 38 אף כוללת הענקת זכויות להרחבת הדירות הקיימות בבניין, אשר תכלול מרחב מוגן דירתי (ממ”ד) וזאת במטרה לעודד את מיגון הדירות ובניית ממ”דים מפני טילים סיכונים בטחוניים, שאין חולק כי באזורנו הם ממשיים יותר מרעידת אדמה.
במסגרת ההסכם מכוח תוכנית מתאר ארצית 38 – הדיירים מעניקים ליזם את הזכות לבנות יחידות דיור נוספת מכוח תמ”א 38, בצירוף ההקלות הניתנות להם בנושא היטל השבחה ומס שבח. בנוסף, בהתאם לסעיף 23 לתמ”א 38, באמצעות אישור של תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה יכולה רשות מקומית, להרחיב בתחומה את זכויות הבנייה הניתנות מכוח התמ”א. נכון להיום, מספר רשויות מקומיות (רמת גן, הרצליה, בת ים, ראשל”צ, פ”ת ) אכן קידמו תוכניות מקומיות מפורטות להרחבת זכויות הבניה במסגרת התמ”א, בכדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית ביישומה ובכך ליצור תמריץ מספק לביצוע חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.
התמורות הניתנות במסגרת תוכנית מתאר ארצית 38 פתוחות למו”מ ותלויות במספר גורמים כגון: אפשרויות תכנוניות, מיקום הבניין, היקף זכויות הבנייה הנוספות (קומה אחת או שתיים), פתרון לחניות, קושי הביצוע וכד’. התמורות השכיחות הניתנות, לפחות באזורי הביקוש הן: שדרוג וחידוש הבניין, הוספת מעלית, חדר ממ”ד ומרפסת שמש וכמובן חיזוק יסודות הבניין. התמורות הניתנות מכוח התמ”א משביחות את ערך דירתכם בשעור ניכר.