תחומי עיסוק

ירידת ערך נכס נובעת מליקוי בנייה שאין אפשרות לתקנו או שהעלות מול התועלת בתיקונו אינה כדאית, לדוגמה תיקרה נמוכה מהתקן, מסדרון צר ועוד.
במקרים כאלו, לאחר קבלת חוות דעת הנדסית המגדירה ליקוי בנייה שלא ניתן לתקנו, מבוצעת שומת ירידת ערך נכס ע”י שמאי מקרקעין .משרדנו המשלב הנדסה ושמאות מקרקעין תחת קורת גג אחת יבצע עבורך חוות דעת הנדסית ושמאית לפי העניין. 

שמאות נזיקים כוללת תחומים רבים:

• נזקים כתוצאה מבנייה בחלקה הגובלת לנכס שלך (ביצוע חפירת יסודות, חפירת מרתף , חציבות המזעזעות את הקרקע, צבע ובטון שניתז על ביתך ועוד..)
• נזקים כתוצאה מבנייה ליקויה
• נזקי מים
• נזקי אש

משרדנו מבצע הערכות נזק למבניים כגון ניזקי מים, שריפה, וכד’
דו”ח הערכת הנזק המבוצע על ידנו כולל את הסיבות שהביאו לנזק, אופן התיקון ועלות התיקון.

תביעות מורכבות – זוהי המומחיות שלנו.

הכנת התביעה כוללת:

• איסוף מידע ותיעוד רלוונטי
• ניתוח המידע שנאסף
• גיבוש דעה בשיתוף עם הלקוח לדרכי הפעולה הנדרשים
• הכנת המסמכים הדרושים להצגת עמדת הלקוח
• חוות דעת מומחה המייצגת את עמדת הלקוח ותומכת בו

נכסי מגורים: דירות , מגרשים, בתים, נחלות ומשקיים חקלאיים
נכסים מסחריים– חנויות, תעשייה , משרדים חניונים, תחנות דלק ועוד
קרקעות חקלאיות– כולל פוטנציאל ותקן שמאי מס’ 22.שומת הערכת השווי בודקת את הנכס במספר היבטים:

1. ההיבט התכנוני- בדיקת פוטנציאל תכנוני, בדיקת זכויות בנייה, התאמת המבנה הקיים להיתר והאם ישנן חריגות בנייה.
2. היבט משפטי- זיהוי הנכס, בדיקת רישום הזכויות על כל היבטיו
3. בחינת ערך הנכס- שווי הנכס נבדק בגישה השמאית המתאימה ולעיתים במס’ גישות משולבות וזאת על מנת להגיע לשווי נכס המשקף בצורה נכונה ואמתית את שוויו בשוק.
   בדיקת ערך הנכס כולל בתוכה התייחסות לחובות, תשלומים שונים הרובצים על הנכס, תשלומים צפויים למנהל מקרקעי ישראל היטלי השבחה ועוד

1. 1. תמ”א 38 על תיקוניה השונים נועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים בפני רעידת אדמה וזאת תוך הקניית “סל זכויות” הן לבעלי הנכס והן לקבלן המבצע שיאפשרו כדאיות כלכלית לביצוע החיזוק.
      הן הדירים והן היזם אמורים ליהנות מתוספת הזכויות, אך לרוב אין חלוקה מאוזנת בין הדירים לבין עצמה ובין הדירים לקבלן.
      משרדנו מתמחה בעריכת שומות לצורך מציאת העלויות לעומת התמורות ומציאת נקודת האיזון בפרויקטים של תמ”א 38.

1. 1. 1. עסקאות קומבינציה:

   עסקת קומבינציה – נעשית בין בעל הקרקע ובין הקבלן המבצע תוך הפקת פוטנציאל רווח מקסימלי מהעסקה.

1. לאמור בעל הקרקע מספק את הקרקע והקבלן בונה על חשבונו את הבנייה, בסיום הבנייה חלק מיח”ד יהיו של בעל הקרקע וחלק של הקבלן הבונה וזאת בהתאם לאחוז שסוכם ביניהם בעסקה.

1. משרדנו יעניק לך ליווי הנדסי ולווי עסקי כלכלי, הכולל חישוב תשלומי המס השונים ומציאת אחוז הקומבינציה הטוב ביותר הן לקבלן והן לבעל הקרקע.

1. יעוץ בשלב היזום:
   • בדיקה והערכה שווי זכויות בעלים.
   • בדיקת כדאיות כלכלית לביצוע העסקה

משרדנו מסייע ללקוחותיו לערער על גובה תשלום מס שבח, היטל השבחה, ודמי היתר לרמ”י. (רשות מקרקעי ישראל), תוך ייצוגכם מול הגורמים הרלוונטיים:.

• מנהל מקרקעי ישראל
• הרשות המקומית
• רשות המסים

כדאי מאוד בכל דרישה לתשלום מס להיוועץ עמנו, כדי לבדוק אם הדרישה סבירה ואם אכן נלקחו בחשבון כל מאפייני הנכס הנישום.

כגון תשלומי היוון, דמי הסכמה ודמי היתר לסוגיו.
כאשר מתקבלת דרישה לתשלום ממנהל מקרקעי ישראל מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין כדי לבדוק אם הדרישה לתשלום סבירה ומביאה בחשבון את כל מאפייני הנכס הנישום.

מס שבח הינו מס המוטל על רווח ההון שנוצר מקניה וממכירה של נכס מקרקעין,
שיעור הרווח ההוני הנוצר בין שווי רכישה לשווי מכירה הינו נגזרת של שווי הנכס שבמקרים מסוימים נקבע ע”י שומה של שמאי מס שבח.
חשוב מאוד להביא בחשבון את היבט המיסוי של כל עסקת מקרקעין, כדי לא לשלם סכומים הגבוהים יותר מאלו שתוכננו, עם זאת רבים לא יודעים כי במקרים מסוימים ובהתאם לדרישות מסוימות ניתן לדרוש על פי חוק פטור ממס או להגיש ערער על סכום המס שנקבעו ע”י רשויות המס וכך לחסוך כסף רב.

תשלום המשולם לרשות המקומית בעת “מימוש” כגון מכירת הנכס, בקשת היתר בנייה, שימוש חורג, בקשת הקלה מתוכנית ועוד…
היטל ההשבחה אמור לבטא את שווי מחצית ההשבחה שנובעת מתב”ע שהתווספה לנכס מיום רכישתו ועד יום “המימוש”.
שומת היטל השבחה נקבעת ע”י שמאי הוועדה המקומית ויתכן שהיא גבוהה או אינה מביאה בחשבון עניינים מסוימים המביאים למצב של הפחתת ההיטל שנקבע, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין ובמידת הצורך להגיש שומה נגדית ולבקש את הכרעתו של שמאי מכריע.

בכוחה של המדינה ומוסדות התכנון להפקיע קרקעות מסוימות לטובת הציבור הרחב לצורך שימוש ציבורי כגון: כבישים, מסילות ברזל, גני ילדים, בתי כנסת, בתי ספר ועוד.
המדינה או הרשות המקומית יכולה להפקיע קרקע במסגרת החוק ללא תשלום פיצוי כלל או ע”י תשלום פיצוי כספי או תשלום חילופי בצורת קרקע חילופית או שינוי יעוד יתרת הקרקע ועוד.
בעל נכס שקיבל הודעת הפקעה רשאי לתבוע פיצויים או לערער על גובה פיצוי שניתן לו בלווי חוות דעת של שמאי מקרקעין .

במסגרת ההשגה על גובה הפיצוי יבצע משרדנו בדיקה נרחבת לנכס הכוללת בדיקת כל התוכניות החלות עליו והצרכים הציבורים אותם הוא ימלא, השמאי יעריך את הנזק שנגרם לנכס עקב ההפקעה ויגדיר את סוג הפיצוי וגובה הפיצוי.
ויגיש שומה נגדית שתוגש לגוף המפקיעה.
אדגיש שבחלוף הזמן נטיית הלב של בתי המשפט הינה שמירה אדוקה על זכות הקניין ולכן ישנם מספר רב של פסקי דין המאפשרים פיצוי מהמטר הראשון או פיצוי שלא יאפשר פגיעה קניינית כל שהיא בבעל הנכס.

כאשר מופקדת תוכנית חדשה שיכולה להיות תוכנית המכילה שטח גדול, או תוכנית נקודתית קטנה המוסיפה לדוגמא מרפסות בבניין מגורים משותף . וברצונך להביע התנגדות ניתן להגיש ערעור הן בהיבט התכנוני הנדסי והן בהביט הקנייני כלכלי ואף לנסות לדחות את הפקדת התוכנית.
משרדנו מתמחה בהגשת התנגדות בצורה מקצועית תוך ביצוע חוות דעת הנדסית ושמאית המבססות את סיבות ההתנגדות ואת הנזק הכלכלי שגורמת התוכנית המופקדת.

• אומדן נזק הנגרם למבנים – רטיבות, אש ועוד
• הערכות שווי לתכולה
• הערכות שווי למכונות וציוד
• הערכות שווי למלאי קבוע
• אומדני עלויות בנייה
• אומדן שווי לרכוש ושומות נזקי רכוש
• אומדני עלויות תיקון לרכוש תכולה ומבנים

הערכות מבוצעות ע”י שמאי הרכוש אשר הינדי קצין צה”ל במיל בדרגת סא”ל בעל ניסיון רב שנים בנושאי הערכות רכוש ונזקין.